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宅基地不盘活,乡村振兴无从谈起

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发表于 2018-1-25 14:26:29 | 显示全部楼层 |阅读模式


2018-01-23 15:38 星期二
   前几天,在《刘强东:最后一代乡土执念者》(发于1月6日《AI财经社》)有个观点:中国近四十年最重要的变化(之一)可能就是乡土中国的消逝,在50后、60后(乡土经验最后一代)仍然掌权的时代,这一剧变的撕裂感还未完全展现。但是,剧变终究要到来,而且正在到来。

    乡村振兴战略,在这个阶段浓墨重彩登场,不意外。如果说过去四十年的剧变是一个慢性过程,那么,当下这个阶段的乡村振兴可能会相对快速,因为前者是相对看不见的手,后者,看得见的手要有作为了。

    我注意到两个新闻,其一,1月17号的国务院常务会议提出进一步支持农民工、高校毕业生和退役士兵返乡下乡创业,理论上,各条块的细化政策18年初将会密集出台;

    其二,国土部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上表示,政府将不再是居住用地唯一提供者。姜大明的这一表态被很多人解读为地产新闻,但实际上,国土部今年工作会议的主题是“在乡村振兴战略中有更大担当”,而姜大明关于土地供给的真实指向是指向乡村:乡村的核心要素——集体土地。

    1月20日,我在《经济观察报》发表了一篇文章《宅基地改革是激活乡村振兴的关键一招》,对第二条新闻做了解读。转在这里,供大家参考。

    最近,一条标题为“国土部长:政府将不再是居住用地唯一提供者”的新闻刷了屏。很多人关心,毕竟,在我国,商业住宅用地由政府垄断供应已经是一个常识。

    翻看新闻,国土资源部部长姜大明是1月15日当天在全国国土资源工作会议上做这番表述的。姜部长原话是:“要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。”

    仔细看这段话,国土部长的真实意思就明白了。政府不再是居住用地唯一提供者,还有谁?就是拥有“依法取得使用权的土地”的非房地产企业。什么是非房地产企业?按照后面的表述,主要应当指集体经济组织。所谓政府不再垄断居住用地供应,其实就是指已经在国内一些城市正在推进的在集体建设用地上建设租赁住房。

    幻想城市商业住宅用地增加供应主体的人当然失望了。不过,如果了解一点行政规律就知道,国土资源部在土地供应方面的政策是一贯连续的,不可能出现很大的波动。实际上,推进集体建设用地建设租赁住房就是国土部2017年最引人瞩目的工作。2017年8月28日,国土部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,这套方案发布时引起不小的舆论波澜,很多人最初附会为集体建设用地要入市。2017年11月16日,试点城市之一的北京就发布了具体执行方案,表态北京将在未来5年内供应1000公顷集体建设用地,用于建设集体租赁住房。

    从北京方案来看,所谓集体建设用地建设集体租赁住房,可以算是传统城中村小产权房的升级版本。它将集体建设用地的承包权、使用权进行分割,以村集体组织作为土地供给主体和承租代表,引入建设方和管理方(资本与管理),形成一种基于集体土地制度上的新型租赁住房供应体系。官方多次强调,这种体系下,集体建设用地上建设的租赁住房仍然只能出租,不能售卖。

    所以,假如只能租赁不能买卖的住房也算是居住用地的话,官方声称“政府不再是居住用地唯一提供者”确实也没错,集体经济组织确实不是政府。但是,要指出的是,这种居住用地制度跟我们现在常见的城市住宅用地供给制度是两套制度,二者不具备可比性。除了供给主体不同外,更重要的是土地性质不同,土地出让过程不同,以及,土地上的房子的用途和属性不同。简单说,国有土地、集体土地的二元土地格局没有变化,两种土地上建设的房子的产权特征也没有变化,所以,从目前来看,即使从制度上放开了集体建设用地入市的口子,这个入市的限制条件还比较多,口子还比较小。

    但是,这也并不意味着改革会就此完全止步。中国改革在当下这个阶段呈现出“做多于说”的务实特征。姜大明部长当天的报告中有两句话值得注意。第一句是:“国土资源工作要在推动乡村振兴战略实施中有更大担当,必须坚决破除土地收益用于“三农”的制度障碍,切实解决乡村建设发展的用地制约”;第二句是:“要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权”。

    “在乡村振兴战略中有担当”,这将是接下来国土资源部工作的基调。19大报告中,乡村振兴战略被摆到了史无前例的重要位置。既然要破除土地收益用于“三农”的制度障碍,要解决乡村建设发展的用地制约,那就说明,在过去的集体土地制度下,确实存在土地收益到不了农民手中,乡村建设缺少土地资源的情况。显然,接下来要改变这一现状,否则,乡村振兴从何谈起。

    第二句话是一个重要提示,尤其是“放活宅基地使用权”留下了一个口子。必须承认,中国乡村之所以逐渐丧失活力,跟农民财产权利的僵化呆板有很大关系,尤其是作为生产资料的农田承包经营权以及作为生活资料的宅基地的收益变现权。从三农改革的实践来看,宅基地制度试点改革已经取得了初步成果,最有可能成为激活乡村的关键一招。

    我国约有16.5万平方公里的集体建设用地,在这些用地中,宅基地占到了70%左右,是集体建设用地的大头。随着城市化率提高,宅基地出现大规模空置、废弃的现象,但另一方面,城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场总体趋紧。在这种情况下,所谓“放活宅基地”就会让多方获得好处,农民获得财产权收益,村庄(集体经济组织)获得土地增值收益,城市置换到建设用地指标,等等。

    大趋势上,中央推动乡村振兴的战略决心不会动摇,而乡村振兴的关键在于激活农民活力,要激活农民活力就势必要激活他们的经济权利,因此,盘活农村宅基地资源,围绕宅基地设计一套新管理制度势在必行。一旦宅基地资源被盘活,不仅会给乡村注入活力,也会给中国经济注入一剂强心剂。


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发表于 2018-2-5 17:43:14 | 显示全部楼层
 除非恢复地主制,否者农村振兴空谈农,村土地自由买卖,买了你想怎么弄怎么盖宫殿都行。否者振兴农村都是空谈。
  刚看一消息说,上面禁止城里人下乡买地盖别墅。我脑子马上想到的就是农村振兴没戏。
  盖个别墅都不让,怎么可能吸引城里资金进农村。难道要那些身家几百万几千万的城里人,租在农民的房里去振兴农村?
  不能授予人永久的受法律保护的产权,钱是不会下去的。现在农村一片破败,大片的破房子没人住。为什么就不可以成片的卖给城市的土豪。他买了地就会出钱修路搞各种基础设施。住的舒服了也会在农村大投入搞现代化农业。农村才可能振兴。人家合法的收入你不要去管他买了多大的地,盖了多豪华的宫殿。不要在受困于过去那种打地主思维。如果这种思维不变中国农村农业落后就不会改变。
  农业落后,城里人也是受害者,因为你们吃的东西要么不安全,要么贵。多输的局面。
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发表于 2018-2-7 10:10:23 | 显示全部楼层

发展乡村旅游养老产业的载体

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发表于 2018-2-7 10:27:48 | 显示全部楼层

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发表于 2018-2-8 13:08:39 | 显示全部楼层
中国自古以来富裕都是与农民缘份不深,难道你想把自己的梦变成现实吗?不怕笑死呀,哈哈哈哈
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发表于 2018-6-6 20:51:35 | 显示全部楼层
要想研究农村问题,首先应先憧憬或预判一下农村的未来。在中国,农民确实最值得同情。

  每次回家探亲,远远看到那个绿树掩映下的小村庄,想到千百年来祖辈们就是在这个地方默默地生存,从生到死,现在父辈们仍然在这里默默地生存,从生到死,心底就会有一种凄凉。

  到现在,农民仍然是社会上最低层的那个群体。

假设因为经济放缓、去产能、房地产泡沫破裂等原因,造成大量农民工返乡,可以预计,这些农民将重新回到贫困的生活状态。

  改革开放初期,供给不足,只要踏实肯干,总会看到希望,现在呢,什么都过剩,你让这些人干什么?怎么振兴?

  怎么振兴?怎么振兴?神仙有办法吗?

我认为要发展农村,首先允许宅基地审批,让农民有盖房子的权力,现在好多农村都不再审批宅基地盖房了,就是要赶城市里去,还有就是农村承包土地可以流转,允许农村建民宿,庄园,别墅这样会有很多城市的超级富豪置业投资到乡下,让乡下人不用出门就能帮富人管理农场,打理庄园,帮他们盖别墅,装修设计庄园等,还可以帮他们种地,做园丁等,还搞农业个人觉得农村还会继续暗无天日,因为要加大农产品进口粮价会再次下降。
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发表于 2018-6-6 22:14:24 | 显示全部楼层
 懂一点,我觉得药方不对;

  解决中国农村唯一的办法就是市场机制;市场机制的唯一办法就是土地置换:取消户籍制,让中国人自由移动,想当农民的去农村,想进城的进城!
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发表于 2018-6-7 10:13:37 | 显示全部楼层
    说句泼冷水的话!年轻人都进城了出生率也在减少,农村的中老年人还有岁月几何?几十年后农村真的会空了,以后估计得叫农庄,十里一人百里一家。乡村振兴是句空话。。
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发表于 2018-11-6 10:34:52 | 显示全部楼层
江西余江宅基地改革“密码”:盘活闲置资源 助力乡村振兴中国新闻网 2018-06-11 15:36:25
6月7日,江西余江县中童镇中童村被拆的闲置农房、宅基地。 吴鹏泉 摄
(壮阔东方潮 奋进新时代)江西余江宅基地改革“密码”:盘活闲置资源 助力乡村振兴(图)
中新网江西余江6月11日电 题:江西余江宅基地改革“密码”:盘活闲置资源 助力乡村振兴
作者 吴鹏泉 华山
“这次‘宅改’,我家拆了两栋闲置的老房子。”江西省鹰潭市余江县中童镇中童村村民童亮义说,村里许多老旧废弃房子“你挨我挤”,有的路只有1米多宽,希望宅基地制度改革能让村子旧貌换新颜。
随着城市化快速推进,农村进城务工人员增多,中国农村大量农房、宅基地常年闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源,是一项关乎乡村振兴和农民收入的重要问题。
图为余江县平定乡蓝田宋家村闲置农房、宅基地拆除现场。(资料图)余江县官方供图



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发表于 2019-3-27 09:35:28 | 显示全部楼层
             以后的发展:必然是一线区域高度集中发达,三四线乡镇化,农村无人化

             农村最后的支撑全靠土地,而他们又不愿放弃土地垄断,自己又没有能力利用,宁可荒废也不能放开。
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发表于 2019-4-12 11:32:51 | 显示全部楼层
 现在霉体都在炒作农村,出台政策虽然说的很冠冕堂皇目的是人人皆知。大多数农民不会那么傻了,1992年左右,中部农村很多地方开放买城镇户口指标,当年我知道某县是10000元左右,当年普通人上班才200-300元一个月的工资。大多数买户口的都付出了惨重的代价。当年10000元购买力相当于现在20万人民币了。

又是同一个套路,同一个配方同一种味道,路人皆知
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发表于 2019-4-22 10:02:49 | 显示全部楼层
   70年来,‘弱乡村强城市’的战略萧规曹随,一边厢通过提高生产资料价格来实现从乡村到城市的财富转移,一边厢刻意压低农村土地、粮食、劳动力……价格,人为制造出一大批离开乡村到城市打工的群体。这种拆东补西的手段固然加速了城市经济发展,但导致的城乡不均衡同样触目惊心,「城市像欧洲,农村像非洲」直接拉低了人均GDP,不仅制约了经济可持续发展

纵观人类经济发展史,乡村和城市发展必须同步。撇开乡村单独发展城市的模式,犹如一条粗壮的大腿拖着另一条羸弱的病腿在走路
  这就是2018开年《关于实施乡村振兴战略的意见》乡村振兴最需要的是金融资本支持。 1号文件强调‘要确保财政投入持续增长’,然而根据相关数据,三农金融缺口超过3万亿不说,投资乡村还存在周期长、风险高、回报慢……

乡村振兴意在减少农民而非增加农民数量,意在减少农业就业而非增加农业就业,从这个角度讲,乡村振兴和城镇化并不矛盾,绝不是逆城镇化。
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发表于 2019-11-23 08:32:05 | 显示全部楼层
为了就业?振兴了农村,城里人也不会去,还不是吸引农村人回去。所以不是为了就业,是为了让农村人回老家,让谁不说俺家乡好不再是说的比唱的好听,让一面赖在城市不愿离开,一面抱怨城市不好
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 楼主| 发表于 2019-11-28 18:38:19 | 显示全部楼层
陕西商洛农村现在正在实行一项新政策:
  这项政策具体内容是:国家送你一套在县城的房子,然后你放弃农村的宅基地、自留地、承包地、林地等权益。据我了解,送的房子都是高层,而且离县城还有三四里路。
  目前村里的执行情况:大概有30%多农村已经同意了,好多都搬迁了,县政府明年开始安排拆迁人员进村拆掉已经搬到县城的农民家的房子。
  目前村里对政策的反应:大部分农民持怀疑态度,目前还不愿意这项政策;很小一部分农民,将自己跟儿子儿媳分家,自己搬到县城,把村里的宅基地、自留地、承包地、林地等权益留给儿子儿媳;一部分农民直接完全放弃农村所有权益,搬到县城居住。
  搬到县城,不会再有任何地了,这个是政策房,国家不允许进入市场买卖!
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发表于 2019-11-30 13:16:14 | 显示全部楼层
山东省金乡县很多村庄已经给你推平了。但是补偿给你的房子还是个地皮。最先拆迁那批的补偿房 8 年后才给建起入住。没有期间没有住的地方最好的是投靠亲戚,租房。很多的是在自家田地里搭建板房住。近两三年拆迁的房子还看不到影子。而且推平推倒的一砖一瓦你都不能动,好像是都拆迁归承包商所有。都是好红砖大方石,现在不允许烧红砖了,很多地方封山大方石有钱都买不到。
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